A maioria das pessoas paga mais do que deveria em financiamentos imobiliários.
Isso acontece porque as formas de financiamento, os sistemas de amortização, beneficiam mais os bancos do que quem financia.
Conhece alguém que pagou duas casas ao comprar uma?
Talvez você conheça alguém que tenha comprado uma casa por R$ 300.000,00 e pagou ou pagará mais de R$ 800.000,00. Isso é mais normal do que parece e os valores podem ser ainda maiores.
Se você conhece alguém que vive uma situação como essa, a solução é alterar a curva de pagamento de juros e pagamento da dívida, o que dá para fazer com o que mostro abaixo.
Antes de mostrar, se você que está lendo pretende iniciar um financiamento imobiliário daqui alguns anos, saiba que há um método para economizar ainda mais, logo no início, mas se já financiou, siga e vou te mostrar pelo menos um dos caminhos para deixar de pagar muito do que pagaria em juros.
O primeiro passo é entender quanto da sua parcela atual serve para pagamento de juros, taxa e seguro e quanto dela efetivamente será usado para reduzir a sua dívida a cada mês.
Olhe comigo o exemplo abaixo, um financiamento de R$ 600.000 com juros de 9% ao ano, usando Price como sistema de amortização em 360 meses.
Quase tudo vai em juros, a não ser que…
Perceba que apenas em juros, serão R$ 1.080.860,51, isso se não houver nenhuma atualização monetária ao longo dos 30 anos, o que é altamente improvável.
O que se nota neste exemplo, totalmente comum entre as dezenas de financiamentos que têm chegado até mim a cada semana, é que no final do primeiro ano, os valores são estes:
Total pago: R$ 57.528,00.
A dívida reduziu apenas R$ 4.428,07, de R$ 600.000,00 para R$ 595.571,93.
Se a gente observar o gráfico deste financiamento, perceberemos porque isso acontece, além de notar que levará mais de 20 anos para esse jogo virar, ou seja, o financiamento ficar mais benéfico para quem financiou do que para o banco.
Veja que apenas no mês 265, o que se paga a cada mês tira mais da dívida do financiamento do que de juros, sem contar que ainda tem taxa e seguro saindo deste pagamento.
Até aqui, quase nada saiu da dívida
Até este momento, 265 meses, ou seja, pouco mais de 22 anos, vamos ver o que aconteceu:
Total pago: R$ 1.270.410,00
Total de juros: R$ 959.166,20
Total de seguro: R$ 23.850,00 (considerando uma média de R$ 90 por mês. Tenho visto seguros até acima de R$ 350 por mês)
Total de taxa: R$ 6.625,00
Total da amortização, ou seja, o único pagamento que sai mesmo da dívida: R$ 280.768,80.
Isso quer dizer que 22 anos depois, aproximadamente 78% de tudo que você pagou não serviu para tirar um único real da sua dívida, isso se realmente não tiver acontecido nenhuma atualização monetária, ou seja correção, no meio do caminho, o que realmente é quase impossível.
Apenas dali para frente é que seu pagamento mensal irá começar a acelerar o pagamento desse negócio todo, começar, porque ainda faltarão 95 meses, ou seja, perto de 8 anos.
O que fazer?
Para evitar isso, o que você deve fazer é alterar a distribuição de juros logo no começo, ou o quanto antes.
Vamos agora simular algumas situações com esse financiamento, para que veja o que pode fazer na prática.
Veja que ao amortizar, adiantar, R$ 40.000 logo no segundo mês, são economizados R$ 352.903,26, entre juros, taxa e seguro. Como consequência disso, são eliminadas 82 parcelas, ou seja, 7 anos deste financiamento.
Mesmo que você não tenha os R$ 40.000 agora, vamos usar este valor para olhar o que acontece e em seguida mostro o que fazer com valores menores.
Perceba que ao amortizar, todo o valor adiantado sai da dívida (tirando alguns poucos reais ou centavos, que ficam como juros diários). Isso fez com que os R$ 599k da dívida caíssem para R$ 559k no mês seguinte, mas o benefício não para por aí.
Entenda de onde vem o maior benefício
Olhe comigo agora o que acontece após uma amortização.
No lado esquerdo, no retângulo vermelho, veja que de cada R$ 4.794 pagos, menos de R$ 400 saem da dívida a cada mês.
Já no lado direito, no retângulo azul, perceba que após a amortização, agora são mais de R$ 600, quase R$ 700 ali no mês 12, saindo da dívida com o mesmo pagamento de R$ 4.794,00.
O que acontece é esse aumento do que sua parcela agora paga da dívida, se repetirá pelos próximo 358 meses, na verdade 277, pois 82 meses serão simplesmente eliminados daí.
Perceba ainda que cada parcela eliminada com estes R$ 40.000 adiantados, ficou por R$ 487,80 (em vez dos R$ 4.794 pagos).
Vamos olhar outros detalhes:
Perceba que agora, em vez de demorar 265 meses para que o pagamento passe a tirar mais da dívida do que paga de juros (seta vermelha), são necessários 184 meses.
Isso é consequência do que acontece ao amortizar, ali nas setas laranja e verde.
A seta laranja indica uma grande redução dos juros dali para frente. Por isso, quanto antes se fizer isso, melhor.
Como a parcela continua a mesma, os juros que saem dali, entram na amortização mensal, a seta verde, acelerando o pagamento da dívida.
Vamos amortizar com valores menores?
Mas e se amortizarmos R$ 10.000 por ano por 4 anos seguidos, em vez de amortizar R$ 40.000 de uma vez? Veja o que acontece:
A amortização mensal subirá para R$ 431,81 após os primeiros R$ 10.000 adiantados, subindo a cada adiantamento e terminando em R$ 801,20 no mês 40 (seria R$ 845,26 com a amortização única de R$ 40.000 e R$ 469,23 sem amortização alguma).
Veja agora o gráfico do saldo devedor, primeiro sem que se faça amortização alguma:
Na linha laranja, o saldo devedor deste financiamento a cada mês, na Price. Na linha azul o saldo devedor de um financiamento equivalente, usando SAC.
Agora, o saldo devedor após a amortização de R$ 40.000 logo no segundo mês:
Perceba pela seta verde, que a redução do saldo devedor logo no começo trouxe um benefício grande ao longo do restante do tempo.
Já com a amortização de R$ 10.000 por ano, por 4 anos seguidos, teríamos a seguinte situação:
Vale amortizar um valor ainda menor?
E se adiantássemos apenas R$ 400 por mês durante 100 meses, o que aconteceria?
Vou te mostrar:
A conclusão é que não amortizar custa muito caro!
A forma de distribuição dos juros, tanto na Price como na SAC, são desvantajosas para quem financia e muito vantajosas para o banco, já que eles recebem boa parte dos juros logo no começo, sem que a dívida caia.
Saiba que há maneiras diferentes de se amortizar, podendo ser ainda mais vantajosas, dependendo da sua taxa de juros e do seu momento do financiamento.
É importante saber também que chega um determinado momento em que a amortização já não será tão vantajosa quanto investir o dinheiro, ficando com mais lá no final, podendo inclusive resgatar para quitar o imóvel.
Se tiver dúvida sobre Price ou SAC, aqui comparo as duas. Para ter uma ajuda mais próxima, consulte a disponibilidade de datas para a mentoria ou faça parte da Comunidade Por Trás do Jogo. Clique aqui para conhecer mais.