O que existe na parcela de um financiamento imobiliário?

Hoje fiz um post no Instagram e um vídeo no YouTube sobre isso e vou deixar um resumo aqui para você.

Vou considerar um financiamento de R$ 500.000 na Price a 9,79% ao ano em 360 meses, com seguro a R$ 75 por mês (veja que este seguro já está dentro da parcela ok).

Dentro da parcela há 4 partes, 3 delas que não reduzem o saldo devedor e uma única que reduz.

As 3 partes que não reduzem o saldo devedor são:

  • Juros
  • Taxa de administração
  • Seguro (são 2)

A única parte que reduz o saldo devedor, dos 4 valores que estão dentro da parcela:

  • Amortização

1. Juros

Juros representam o custo por adiantar o dinheiro no tempo. Você paga juros ao adiantar algum dinheiro, assim como recebe rendimentos ao postergar, ao deixar para depois, quando investe.

Veja que se você tem uma taxa de juros ao ano de 9,79%, você tem uma taxa de 0,7814% ao mês (não se divide por 12 pois não são juros simples, mas juros compostos. A conta para transformar de anual para mensal com juros compostos é (1+9,79%)^(1/12)-1).

Então o saldo devedor é multiplicado pelos seus juros mensais, neste caso:

R$ 500.000 x 0,7814% = R$ 3.906,82.

No vídeo do YouTube de hoje eu mostro que mesmo que você altere o tempo do financiamento, os juros da primeira parcela sempre serão os mesmos, afinal eles são calculados sobre os R$ 500.000 iniciais e não sobre o tempo.

Conforme você reduz o tempo, você acelera a queda do saldo devedor, reduzindo os juros dos meses seguintes.

Para ver o vídeo do YouTube de hoje, sobre isso aí, clique aqui.

2. Taxa de Administração

Com exceção de alguns pouquíssimos financiamentos lá da Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida, há sempre uma taxa de administração de R$ 25, que é obrigatória.

3. Seguro

Depois há a cobrança de um seguro já dentro da parcela. Na prática mesmo são dois seguros, um chamado MIP e outro chamado DFI. Nos próximos dias vou fazer também um resumo e um vídeo detalhando mais sobre o seguro. Por enquanto vale saber que existe um seguro e ele já está embutido na parcela, você não precisa pagar nada adicional.

Se os dois seguros somados derem R$ 75, na prática você tem R$ 100 a mais por mês na sua prestação, R$ 25 da taxa de administração e mais os R$ 75 do seguro (esse valor varia de acordo com a idade e saldo devedor).

4. Amortização

Agora a parte que realmente reduz sua dívida, a amortização que existe dentro da sua parcela. De todos os valores que mostro aqui, juros, taxa de administração, seguro a amortização, apenas essa parte reduz sua dívida, lembrando que existe a atualização monetária que corrige o saldo devedor todos os meses. Nos próximos dias falo mais também sobre ele.

No post do Instagram mostro os valores de um jeito mais claro. No exemplo, dos 500k em 360 meses na Price a 9.79%, a primeira parcela fica assim:

Juros: R$ 3.906,82

Taxa: R$ 25,00

Seguro: R$ 75,00

Amortização: R$ 252,42

Total da parcela a ser paga no mês: R$ 4.259,24

Veja que dos R$ 4.259 pagos, apenas R$ 252 sairão da dívida, com um detalhe: de acordo com a correção monetária do mês, pode voltar para a dívida mais do que esses R$ 252 e esse é um dos problemas dos financiamentos não muito bem pensados, pois o saldo devedor aumentará em vez de cair, após o pagamento da parcela.

Para ver os números de uma forma mais clara lá no Instagram, clique aqui.

Eu espero que tenha te ajudado a antender o que compõe a parcela do financiamento. Ao longo da semana volto com mais algum conteúdo.

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Ótimo dia!

Alessandro Gonçalves

@amigodopairico