Guia para Quem Já Paga Financiamento Imobiliário Declarar no IR 2025
Antes do resumo, a gravação da live de em que conversei com o contador Vinicius Santana da Santana Forte, respondendo perguntas dos assinantes aqui do Clube VIP e da Comunidade Por Trás do Jogo:
Para te ajudar, 44 trechos da live com timestamps clicáveis para facilitar a navegação no vídeo:
1. 💡 Explicação inicial sobre quem está obrigado a declarar IR 2025
2. 🏠 Lançamento correto de financiamento em “Bens e Direitos”
3. 💸 Só declare o que pagou: regime de caixa
4. 📈 Exemplo prático de lançamento e evolução do valor do bem
5. 📊 Como evitar pagar imposto maior ao vender o imóvel
6. 🧾 Uso de FGTS: onde declarar e como somar ao imóvel
7. 🧱 Como declarar reformas e benfeitorias no IR
8. 🧾 A importância de nota fiscal e como lidar com autônomos
9. 📉 Exemplo real de economia de imposto com benfeitorias
10. 📆 Isenção por compra de outro imóvel em 180 dias
11. 💬 Discussão sobre malha fina: quando é ou não é problema
12. 📈 Atualização patrimonial em 2024 e cobrança de 4%
13. 👩👧 Transferência de previdência entre mãe e filha e implicações fiscais
14. 📉 Como lançar empréstimo entre familiares como justificativa patrimonial
15. 👫 Casal comprando imóvel: como declarar dependendo do regime de bens
16. 🏠 Como declarar venda de imóvel feita em 2024, valor recebido em 2025
17. 💥 Erro comum: declarar imóvel em “Dívida e Ônus”
18. 📌 Pode retificar declarações dos últimos 5 anos
19. 🏗️ Amortização com FGTS e como declarar PPP
20. 🌎 MEI morando fora do país: fazer ou não a saída fiscal
21. 🎓 Como declarar educação de dependente no exterior
22. 💼 Receita em Guarani: declarar no IR brasileiro?
23. 🏠 Aluguel de imóvel financiado e Carnê-Leão
24. 📌 Carnê-Leão é obrigatório mesmo sem imposto a pagar
25. 💡 Aluguel não cobre imposto? Ainda assim deve declarar
26. 📉 Como abater despesas do aluguel no Carnê-Leão
27. 🏠 Situação em que a pessoa recebe aluguel e paga aluguel
28. 🏢 Pessoa jurídica pode ser vantajosa para vários imóveis
29. 📉 Diferença de alíquotas entre PJ e PF nos aluguéis
30. 💼 Como declarar afastamento pelo INSS
31. 👩👧 Filha comprou imóvel na planta com FGTS: deve declarar?
32. 📊 Receita pode investigar patrimônio mesmo sem obrigação de declarar
33. 👪 Receita considera grupo familiar nas análises
34. 💸 Receber ajuda dos pais: declarar como doação isenta
35. 🧾 Pai deve lançar doação em “pagamentos efetuados”
36. 🏠 Inquilino que não declara aluguel: precisa corrigir?
37. ⚠️ Receita pode cobrar retroativamente até 5 anos
38. 🚨 Multas e juros em caso de omissão no Carnê-Leão
39. 💥 Caso real: restituição devolvida por falha em aluguéis
40. 📉 Benfeitorias em anos diferentes: como somar corretamente
41. 🏗️ Soma de benfeitorias acumuladas ao valor do bem
42. 🧮 Dúvida sobre entrada de R$ 80 mil e parcelas
43. 🏷️ Valor de avaliação do imóvel maior que o pago
44. 📢 Encerramento e agradecimentos da live
Orientações para você que tem um financiamento imobiliário e vai declarar seu imposto de renda em 2025:
Introdução
Se você já está pagando um financiamento imobiliário, o momento de declarar no Imposto de Renda 2025 exige atenção especial. Muitos contribuintes cometem erros simples que geram dores de cabeça com a Receita Federal ou até aumentam o imposto a pagar no futuro. Este guia é focado exclusivamente em quem já tem um financiamento em andamento e quer declarar da forma correta.
1. Declare apenas o que pagou, não o valor total do imóvel
A Receita trabalha com o regime de caixa. Isso significa que você deve declarar:
• O valor de entrada pago;
• As parcelas quitadas até 31/12/2024;
• Valores pagos com FGTS ou outros recursos próprios.
Evite declarar o valor total do imóvel ou todo o valor financiado como se fosse patrimônio líquido.
2. Onde declarar: “Bens e Direitos”
• Vá até a ficha “Bens e Direitos” no programa do IR;
• Use o código adequado (ex: 11 para apartamento);
• Preencha o campo “Discriminação” com os dados do imóvel, da construtora ou banco, número do contrato e a forma de pagamento;
• No campo de valor, informe apenas o montante já pago.
3. Use de FGTS: como declarar corretamente
Se você utilizou seu FGTS para entrada ou amortização:
• Declare o valor usado como “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”;
• No campo de descrição do imóvel, mencione que parte do valor foi pago com FGTS;
• Some esse valor ao total pago em “Bens e Direitos”.
4. Benfeitorias: agregue valor com comprovação
Reformas, melhorias e benfeitorias no imóvel podem aumentar o valor declarado. Isso reduz seu possível imposto sobre ganho de capital anos depois, se resolver vender o imóvel e não comprar outro em seguida:
• Mantenha notas fiscais e comprovantes de pagamento;
• Você pode declarar em campo separado ou somar ao bem principal, desde que documentado;
• Essas informações impactam diretamente no cálculo de imposto futuro em caso de venda com lucro.
5. Não registre financiamento em “Dívidas e Ônus”
Um erro comum é lançar o saldo devedor do financiamento como dívida. Isso está incorreto!
• O imóvel financiado entra como bem, não como dívida;
• O valor do financiamento não precisa ser declarado diretamente, apenas os pagamentos feitos.
6. Casos de co-propriedade: casal, pais e filhos
• Se o imóvel está no nome de duas pessoas, avalie se as declarações serão feitas em conjunto ou separadas;
• Cada um pode declarar a parte proporcional ao que pagou;
• Ou pode ser declarado todo o pagamento em uma das declarações, mencionando na outra que foi declarado no outro CPF;
• Se alguém ajudou a pagar (pais, por exemplo), isso deve ser registrado como doação.
7. Retificação de anos anteriores é possível
Se você errou nos anos anteriores:
• É possível corrigir a declaração dos últimos 5 anos;
• Faça isso antes de cair na malha fina e pagar multas.
8. Vantagens de declarar corretamente
• Justificativa patrimonial clara com o tempo;
• Redução de imposto sobre ganho de capital na venda futura;
• Segurança jurídica diante da Receita.
Conclusão
Se você já paga financiamento imobiliário, trate a declaração do IR como parte do seu planejamento financeiro. Lançar corretamente o que foi pago, usar adequadamente o FGTS, registrar benfeitorias e manter tudo documentado vai proteger seu patrimônio e evitar dores de cabeça futuras.
Em caso de dúvida, vale consultar um contador para garantir que tudo esteja em ordem e que você aproveite todas as vantagens legais disponíveis.
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